[팩트UP=정도현 기자] 2026년 한국 부동산 시장은 ‘서울 상승 vs 지방 하락’이라는 양극화 구조가 더욱 심화되고 있다. 특히 미분양 누적, 인구 감소, 산업 기반 약화, 입주 물량 집중 지역은 가격 하락 확률이 크게 높아지고 있다.
일례로 이미 인천 일부 지역에서는 미분양 주택이 20% 가까이 증가하는 등 공급 과잉 리스크가 현실화되고 있다. 이에 부동산 전문가들은 수요보다 공급이 많은 지역은 구조적으로 가격이 하락할 수밖에 없다고 입을 모으고 있다.
◆ “서울 상승 vs 지방 하락 양극화 구조 더욱 심화”
그러면 투자 기준으로 부동산 전문가들이 분석한 2026년 하락 위험 지역은 어디일까.
부동산 전문가들은 하락 확률에 대해 미분양 비율, 최근 3년 입주 물량 증가율, 최근 5년 인구 증감률, 산업 고용 증가율, 투자 수요 비중 등 5가지 지표를 기반으로 산정했고 각 항목을 가중 평균해 100점 만점 기준으로 하락 가능성을 추정했다.
그 결과에 따르면 대구 달서구가 하락 확률 85%로 1위에 이름을 올렸다. 그 이유는 전국 최대 공급 과잉 지역이라는 것이다.
사실 대구는 최근까지 전국에서 미분양이 가장 많은 지역 중 하나였다. 2026년 1월 기준 미분양이 약 5962호에 달하는 등 공급 과잉 후유증이 지속되고 있다. 이러한 현상이 나타나는 원인으로는 핵심 문제, 공급 폭증, 투자 수요 붕괴, 실수요 부족 등이 지목됐다.
2위 인천 미추홀구는 하락 확률 82%로 그 뒤를 이었는데 그 이유로는 미분양 증가 속도 위험 수준이 꼽혔다. 전문가들에 따르면 인천은 미분양이 단기간에 약 20% 증가하는 등 공급 과잉 문제가 심각하다. 특히 미추홀구는 구도심, 공급 증가, 수요 감소 등 3중 리스크 지역이다.
경기도 평택이 하락 확률 78%로 회자됐다. 평택은 반도체 호재로 상승했지만 투자 수요 중심 상승이어서 조정 위험이 크다는 게 전문가들의 시각이다. 반도체 투자 지역은 상승 가능성과 동시에 가격 변동성이 크다는 특징이 있다.
이밖에 ▲천안시(75%, 공급 증가 대비 수요 부족) ▲구미시(74%, 인구 감소, 산업 약화) ▲익산시(72%, 지방 인구 감소 구조) ▲창원시(70%, 제조업 침체 영향) ▲강서구(69%, 신규 공급 집중) ▲북구(67%, 산업 경기 의존도 높음) 등이 그 뒤를 따랐다.
한 부동산 분석 전문가는 “이들 지역이 위험한 이유는 미분양 누적 지역이라는데 있다”며 “대구 일부 지역은 최근 수년간 대규모 공급이 집중되면서 전국 최대 수준의 미분양을 기록했다”고 말했다.
이어 “미분양이 많다는 것은 곧 지금 가격에 사려는 사람이 없다는 의미”라면서 “이 경우 건설사는 할인 분양을 시작하고 기존 아파트 가격까지 하락 압력을 받는데 특히 대구 달서구와 북구는 신축 입주 물량이 기존 수요를 초과한 대표 사례”라고 부연했다.
금융업계 한 부동산 전문가는 “산업 의존 지역의 구조적 리스크와 투자 수요 중심 상승의 후유증, 지방 인구 감소 구조 등이 위험한 이유”라며 “예를 들어 구미시, 창원시, 북구 등은 특정 제조업 의존도가 높은데 산업이 둔화되면 고용 감소, 인구 유출, 수요 감소, 가격 하락 순으로 구조가 반복된다”고 설명했다.
그는 이어 “평택시는 산업 호재로 급등했지만 실수요 기반이 충분히 확장되지 못한 지역으로 평가되는데 투자 수요가 빠지면 가격 변동성이 매우 커질 수 있다”면서 “익산시, 천안시 일부 지역은 장기 인구 정체 또는 감소 구간에 진입했는데 부동산 가격의 가장 중요한 변수는 인구로 인구가 줄어드는 지역은 장기 상승이 구조적으로 어렵다”고 진단했다.
◆ “하락은 심리가 아니라 구조의 결과다”
부동산 전문가들에 따르면 이들 지역은 서울과 상당한 구조적 차이를 보이고 있다. 예컨대 서울 핵심 지역은 공급 부족, 직주근접, 인구 유입이라는 상승 구조라면 이들 지역은 공급 과잉, 인구 감소, 산업 둔화, 구조라는 것이다.
금융업계 한 부동산 전문가는 “올해 하락장 핵심 시나리오는 미분양 할인 분양 확대와 기존 아파트 매물 증가, 실거래가 하향 조정, 역전세 확대 등”이라며 “특히 입주 물량이 많은 지역은 2~3년간 조정이 이어질 가능성이 높다”고 전망했다.
그는 이어 “2026년 시장에서 가장 위험한 선택은 공급 많은 지역, 인구 줄어드는 지역, 산업 의존 지역 등”이라면서 “반대로 하락을 피하려면 서울 핵심지, GTX 접근 지역, 공급 부족 지역을 선택해야 한다”고 조언했다.
한 부동산 분석 전문가는 “2026년은 ‘전국 상승장’이 아닌 상승 지역과 하락 지역이 극명하게 갈리는 구조적 양극화 시장”이라면서 “특히 대구 일부 지역과 지방 제조업 도시들은 하락 확률 70~85% 수준의 고위험 구간에 진입한 것으로 분석된다”고 전했다.
