[NH투자증권=이은상 연구원] 10월 15일 발표된 부동산 추가 대책을 통해 정부의 강한 수요 억제 의지가 재차 확인됐다. 이에 따라 주택 공급 정책은 더욱 중요해졌다. 신정부가 제시한 착공 기준 목표는 공공부문의 추가 착공을 통해 실현가능한 목표라고 판단한다.
이번 공급정책의 핵심 변화는 LH의 직접 시행이다. 이를 위해서는 적정 분양가 산정과 토지 보상 절차의 신속화가 중요하다. 공급의 화력은 3기 신도시에 집중될 전망이다. 입지경쟁력 확보를 위해서는 GTX의 적기 개통과 자족 기능 강화 방안이 병행되어야 한다.
결론적으로 착공 중심의 공급정책 전환은 건설자재 업종 전반의 물량 회복을 이끌어 낼 전망이다. 단기적으로는 시멘트, 중기적으로는 내장재, 가구 등으로 회복세가 확산될 전망이다. 순환경제 트렌드의 결합을 고려해 시멘트 업종을 최선호 업종으로 제시한다.
◆ “3기 신도시는 정책효과의 핵심 무대”
정부가 9월 초 발표한 주택 공급정책은 LH 직접 시행과 공공임대 확대를 중심으로 구성되어 있다. 이번 정책의 특징은 공공 주도의 공급 목표를 착공 기준으로 제시했다는 점이다.
착공 목표 27만호는 공공 부문의 추가 착공을 통해 실현될 가능성이 높다. 공공사업은 HUG 등을 통한 공적 PF 보증이 제공되어 자금 조달이 상대적으로 용이할 수 있기 때문이다.
택지 개발과 관련해 가장 큰 변화는 LH의 직접 시행이 의무화되는 점이다. 건설사 입장에서 브릿지론, 본PF 대출 실행에 따른 금융 이자, 미분양 리스크를 부담할 필요가 없어 적정 시공 마진만 확보된다면 착공은 원활히 진행될 수 있다.
궁극적으로 적정 분양가와 공사비가 중요하며 이는 분양가 상한제의 현실화가 필요한 배경이다. 또한 택지 개발 과정에서 주된 지연 요소인 토지 보상 지연 해결이 필요하다.
한국은 싱가포르, 홍콩 등과 달리 정부 소유의 토지가 제한적이기 때문에 해당 절차가 지연되는 경우가 빈번하다. 토지 보상 절차의 단축과 적정 공사비 인정 여부가 실제 착공 속도를 좌우할 것이다.
3기 신도시는 정책효과의 핵심 무대가 될 전망이다. 이번 3기 신도시 공급에서 GTX로 대표되는 교통망 공급의 중요도는 크다. 그 자체로는 서울 접근성이 좋지 않은 곳에 위치하고 있기 때문에 입지의 경쟁력 확보에 있어 GTX는 중요한 요소이다.
과거 1, 2기 신도시 공급 사례로 볼 때 수도권 집값 안정 효과를 충분히 가지려면 도심과의 접근성, 자족 기능, 학군 등이 우수해야 한다. 따라서 상기 요인들이 충분히 고려된 공급 계획이 이행되어야 한다.
◆ “건설자재 밸류체인수혜 전망”
착공 증가에 따른 건설자재 밸류체인의 전반적 수요 회복이 기대된다. 시멘트와 레미콘이 가장 먼저 수혜를 누릴 것이며 이후 창호, 바닥재, 벽지 등 내장재 수요 확산이 이어질 것이다.
공공 공사 비중 확대에 따라 납기와 품질 대응력이 중요해 지며 대형업체 중심의 시장 재편이 나타날 것으로 예상된다. 특히 시멘트는 착공 증가의 직접 수혜 업종으로 탄소배출권 거래제 4기(2026~2030년) 진입과 수도권 매립지 직매립 금지(2026년 시행), 순환자원 연료 확대 정책에 따른 수익 개선이 기대된다.
결론적으로 착공 중심의 공급정책 전환은 건자재업 전반의 물량 회복과 실적 턴어라운드로 이어질 가능성이 높다. 회복의 중심은 단기적으로는 시멘트와 레미콘일 것이다.
하지만 중기적으로는 내장재와 가구 등 후행 산업으로 확산될 전망이다. 환경 규제와 순환경제 트렌드의 결합을 고려해 시멘트를 밸류체인 내 최선호 업종으로 제시한다.
