[팩트UP=정도현 기자] ＃ 투자자 김모 씨. 그는 서울 강북 A구역에 권리산정일 이후 신축된 1인용 빌라 3채를 매입했다. 분양을 기대했지만 조합 측에서는 기준일 이후 세대라 조합원 자격을 불인정했다. 결국 감정평가 금액으로만 청산받고 매입가 대비 20% 이상 손실이 발생했다.
◆ “지분 쪼개기 투자 위험 신호 셋”
＃ A씨는 서울 노원구 소재 B빌라 지분 1/3을 구입하며 조합원 자격 확보를 안내받았다. 그러나 실제로는 조합에서 공유지분자를 조합원으로 인정하지 않아 청산 대상이었다. 결국 은행 대출도 불가해 현금청산 받고 나머지 투자금은 회수 불가 상태에 놓여 있다.
＃ 부동산 중개업소의 안내를 믿고 가족 명의로 서울 성동 C재개발 2채 매입한 박모 씨. 그는 조합 설립 후 권리심사에서 기준일 이후 취득으로 확인되어 조합원 자격을 박탈당했다. 결국 매입가 3억원 중 감정평가 금액 2억원만 청산, 1억원의 손실을 안았다.
최근 서울시 재개발 속도가 빨라지고 있다. 그러자 일부 지역에서 ‘지분 쪼개기’ 투기 움직임이 다시 번지고 있다.
겉보기에는 ‘조합원이 될 수 있다’는 달콤한 제안이지만 전문가들은 세 가지 신호가 보이면 무조건 피해야 한다고 조언하고 있다. 이 세 가지 신호는 곧 ‘현금청산으로 끝나는 투자’를 예고하는 경고등이라는 것이다.
전문가들이 꼽는 지분 쪼개기 투자 위험 신호는 ▲권리산정일 이후 세대분리·신축 ▲공유지분 형태로 매매 제안 ▲조합원 자동승계를 강조하는 광고 등 세 가지로 집약된다.
우선 권리산정일 이후 세대분리·신축은 조합원 자격이 불인정된다는 점에 주의해야 한다. 재개발 사업은 ‘권리산정기준일’을 기준으로 조합원 자격이 확정된다. 이 날짜 이후 세대가 새로 분리되거나 기존 건물을 허물고 다세대를 신축하면 해당 세대는 조합원이 아닌 현금청산 대상자로 분류된다.
홍성일 한국도시정비연구소장은 “권리산정기준일·등기 시점을 반드시 확인해야 한다”면서 “공유지분 매매는 특히 위험한 만큼 조합원 자동승계 문구는 99% 허위라고 보는 게 안전하다”고 조언했다.
하나의 토지를 여러 명이 나눠 등기하고 각자 ‘조합원 자격’을 주장하게 만드는 공유지분 분할 방식인 공유지분 매매에도 주의가 필요하다. 대출도 분양도 막힌다는 이유에서다. 이 경우 대부분은 조합에서 인정하지 않아 현금청산으로 끝나며 금융거래도 제한된다.
서울시 정비사업 한 관계자는 “권리산정기준일 이후 분할된 주택은 법적으로 조합원으로 인정되지 않는다”면서 “투자자는 서류와 공문으로 확인 후 매입해야 한다”고 강조했다.
◆ “조합원 자동 승계 강조는 즉시 의심”
전문가들은 ‘조합원 자동 승계’를 강조하는 중개업소를 만나면 즉시 의심해야한다고 경고한다. ‘자동으로 조합원 자격이 승계됩니다’라는 안내는 대부분 사실이 아니라는 것이다. 공식 확인은 구청 공문과 조합 설립 인가 문서로만 가능하다는 게 이들의 조언이다.
부동산투자업계 한 관계자는 “재개발 열풍 속 지분 쪼개기는 단기간 수익처럼 보인다”며 “하지만 실제로는 조합원 자격을 얻지 못하거나 투자금 일부를 잃는 투기형 덫”이라고 지적했다.
그는 이어 “세 가지 위험 신호를 반드시 기억해야 한다”며 “공문·등기·조합원 자격을 반드시 확인하는 것이 수천만 원 손실을 막는 가장 확실한 방법”이라고 조언했다.
