[팩트UP=정도현 기자] ”2026년 조정장이 본격화될 경우 모든 지역이 동일하게 움직이진 않는다. 하락 속에서도 가장 먼저 바닥을 다지고 반등하는 지역은 분명히 존재한다. 하락은 순환, 반등은 구조가 만든다.”
금융투자업계 부동산 분석 전문가의 진단이다. <본지>가 만난 그는 반등 1순위 지역의 공통점은 단순하다고 말한다. 예컨대 실수요 기반이 두텁고, 공급 부담이 낮으며, 일자리·교통 등 구조적 수요 요인이 확실한 곳이 공통적으로 나타난다는 것이다.
◆ “실수요 기반이 무너지지 않는다(?)”
투자 관점에서 “어디가 먼저 회복할 것인가”는 수익률을 좌우하는 핵심 변수다. <팩트UP>가 부동산 전문가들 통해 집계한 2026년 반등 선도 예상 지역은 ▲서울 강남구 ▲서울 서초구 ▲서울 송파구 ▲서울 마포구 ▲경기 과천 ▲경기 성남 분당 ▲인천 연수구(송도) 등이다.
부동산 전문가들에 따르면 서울 강남구의 경우 반등 가능성이 매우 높다. 초고가 수요층과 대체 불가 입지, 공급 희소성 등이 핵심 요인으로 꼽히며 하락장에서도 거래가 완전히 멈추지 않는 곳이다. 또한 자산가 자금이 가장 먼저 재진입하는 지역이기도 하다.
서울 서초구도 반등 가능성이 높은 것으로 핵심 요인으로는 재건축 대기 수요와 학군 프리미엄이 지목된다. 이곳은 조정 시 매수 대기자층이 두터워 낙폭이 제한적인 게 장점이라고 할 수 있다.
서울 송파구도 반등 가능성이 높다. 핵심 요인: 대단지·신축 선호와 잠실 수요 고정가 핵심요인으로 가격 조정 시 실수요 유입이 빠른 편이다.
반등 가능성이 중상인 곳으로는 서울 마포구와 경기 과천이 있다. 서울 마포구의 경우 여의도·광화문 접근성 등 직주근접이 핵심요인으로 30~40대 실수요층이 탄탄한 게 강점이다. 경기 과천의 핵심 요인은 공급 제한과 강남 대체지가 지목되며 이곳은 가격 민감도가 높아 낙폭 후 회복 속도 빠른 편이다.
반등 가능성이 ‘중인 곳으로는 경기 성남 분당과 인천 연수구(송도) 등이다. 경기 성남 분당의 핵심 요인으로는 IT·판교 일자리 수요가 지목되고 있는데 이곳은 자가 수요 비율 높아 급락 가능성 낮다. 인천 연수구(송도)은 국제도시 브랜드와 기업 이전 효과가 핵심요인이며 조정 폭은 클 수 있으나 회복 탄력도도 높다.
◆ “하락은 심리가 아니라 구조의 결과다”
그러면 부동산 전문가들은 이들 지역이 먼저 반등한다고 보고 있는 것일까.
한 부동산 전문가는 “이들 지역의 경우 실수요 기반이 무너지지 않는다”며 “하락장은 투자 수요가 빠지는 국면이지만 이들 지역은 직장·학군·생활 인프라 수요가 견고하다”고 설명했다.
그는 이어 “또한 공급 압박이 제한적인데 미분양 폭탄 지역과 달리 서울 핵심지와 과천은 공급 자체가 구조적으로 적다”면서 “자금은 항상 ‘안전한 곳’으로 먼저 돌아오는데 불확실성이 해소되는 순간 자금은 변두리보다 핵심지로 먼저 이동한다”고 강조했다.
금융투자업계 한 부동산 전문가는 “투자 전략 포인트의 경우 하락장에서 버틸 수 있는 지역을 고르는 것이 핵심”이라며 “거래량이 살아나는 시점을 선행 지표로 체크하고 급매물 소진 속도를 확인해야 한다”고 조언했다.
이어 “2026년 조정이 올 경우 가장 먼저 반등할 곳은 서울 핵심과 일자리 기반 자족도시일 것”이라면서 “하락장에서는 싸게 사는 것보다 먼저 회복하는 지역을 사는 것이 더 중요하다”고 덧붙였다.
