[팩트UP=이세라 기자] 현대차그룹이 추진 중인 대규모 부동산 자산유동화 프로젝트가 찬바람을 맞고 있는 모습이다. 현대차는 지방 판매사옥, 정비소, 서비스센터, 하이테크센터 등 비핵심 업무용 부동산을 대상으로 세일앤리스백 방식의 자산유동화를 추진 중에 있다.
하지만 현재 시장에서는 투자자 확보가 쉽지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 현재의 조건은 증권사와 기관투자가(LP) 모두에게 부담이 적지 않다는 이유에서다.
일각에서는 프로젝트가 성공하기 위해서는 전략 자산을 제외한 비핵심 자산 중심 구조에서 수익률 보강이나 명확한 출구 전략이 제시돼야 한다고 지적하고 있는 상태다.
◆ 포인트 하나…돌아서는 기관투자가 눈길 잡을까
현대차그룹이 추진 중인 대규모 부동산 자산유동화 프로젝트의 핵심 구조는 리츠를 설립해 자산을 매각한 뒤 현대차가 ‘세일앤리스백(매각 후 재임대)’하는 방식이다.
현대차의 이번 자산 유동화 목표는 단기 자금확보를 넘어 기업의 중장기 재무구조 효율화다. 이에 따라 유동화를 통해 확보된 자금은 미래 모빌리티·전동화 등 신성장 사업에 재투자해 미래 경쟁력 강화에 사용할 계획을 마련한 것으로 알려졌다.
하지만 현실은 계획과 다른 방향으로 흘러가는 모양새다. LP와 국내 증권사들로부터 잇따라 외면받고 있는 모습이다. 실제 시장에서는 이미 국내 연기금과 공제회 등 주요 LP들이 내부 투자심의 단계에서 참여를 철회하거나 보수적으로 선회했다는 얘기가 회자되고 있다.
금융투자업계에 따르면 문제는 지방 자산 비중이 상당한 유동화 대상이다. 사실 현대차가 추진 중인 이번 유동화 대상은 지방 판매사옥, 정비소, 서비스센터, 하이테크센터 등 영업·서비스 거점이 중심인 것으로 전해졌다.
금융투자업계 한 관계자는 “현대차 유동화 대상에서 수도권 핵심 개발 부지가 빠져 있다”며 “특히 개발 잠재력이 거론됐던 서울 동작구 노량진 남부 하이테크센터와 성동구 성수동 하이테크센터가 이번 패키지에서 제외될 전망까지 나오고 있다”고 전했다.
관계자는 이어 “현재 조건은 LP에게 부담이 적지 않다”면서 “전략 자산을 제외한 비핵심 자산 중심 구조에서 수익률 보강이나 명확한 출구 전략을 제시해야 투심을 잡을 수 있을 것”이라고 전망했다.
◆ 포인트 둘…충분한 수익률 보강되는 해법 제시할까
현재 현대차가 추진 중인 부동산 자산유동화 프로젝트의 발목을 잡는 것은 LP 이탈뿐만 아니다. 거래의 핵심 축인 대형 증권사들의 움직임도 심상치 않을 것으로 알려졌다. 예컨대 대형 증권사들이 신중한 태도를 보이고 있다는 것이다.
증권업계에 따르면 현대차는 우선주 전액을 대형 증권사들이 총액 인수하는 구조를 제시한 것으로 파악되고 있다. 여기에 일정 기간 셀다운을 제한하는 조건까지 포함되면서 부담이 가중됐다는 후문이다.
업계에서는 삼성증권과 KB증권 등 주요 증권사들은 참여를 철회했고 현대차와 다수의 부동산 거래를 수행해온 NH투자증권도 전면 재검토에 들어간 상태라는 얘기가 들리고 있다.
다만 일각에서는 현재까지 적극적으로 검토를 이어가고 있는 곳은 한국투자증권 정도로 파악된다는 얘기가 전해지고 있다. 결국 대형 증권사들로부터도 외면(?)을 받고 있는 모습이 나타나고 있는 셈이다.
증권업계 한 관계자는 “전략 자산을 제외한 지방 자산 중심 포트폴리오와 연 7% 초반대 우선주 수익률, 재매각 제한 조건 등이 겹치면서 시장의 참여 의지가 빠르게 위축되는 분위기”라며 “이미 국내 연기금과 공제회 등 주요 LP들은 내부 투자심의 단계에서 참여를 철회하거나 보수적으로 선회했다”고 귀띔했다.
금융투자업계 한 관계자는 “증권사가 참여할 경우 장기 책임 임차 기간인 5년에서 최대 10년 동안 우선주를 직접 보유해야 하는 입장”이라면서 “총액 인수에 셀다운까지 제한되면 자본이 장기간 묶이게 되는 만큼 충분히 수익률이 보강되는 해법을 현대차는 제시해야 할 것”이라고 조언했다.
