[팩트UP=정도현 기자]지난해 서울 아파트 실거래 가격이 치솟으면서 서울 내 거래된 면적의 절반 이상이 2024년 이전의 최고가를 넘어섰다. 특히 서울 강남, 도심권 그리고 경기 과천, 성남 분당 등 일부 지역 주도로 이전 고가를 경신하는 거래 비중이 눈에 띄게 늘었다.
분양평가 전문회사 리얼하우스가 아파트 실거래가 최고가 가격 추이를 분석한 결과, 2019년 이후 거래가 있는 총 7만 4,577개 면적 중 1만 7,729건의 면적이 2024년 이전 최고가를 넘어서 2025년도 최고가 경신율은 23.77%로 집계됐다. 2025년 최고가는 종전 최고가 대비 평균 13.34% 올랐고 이를 금액으로 환산하면 평균 1억 4,370만 원이 높아졌다.
아파트 10개 면적 중 2개의 거래가 2024년 이전 최고가에 비해 평균 1억 4,370만 원 더 높아졌다는 의미다. 평균만 본다면 2025년 가격 상승은 무난하지만 지역별로 보면 상승 격차는 심각한 수준이다.
지역별 최고가 경신율을 살펴보면 서울이 54.65%로 전국 주요 시도 중 가장 높았다. 그러나 같은 서울이라도 지역에 따른 온도 차가 확연하다. 서울 강남(83.68%), 서초(80.92%), 송파(75%) 등의 강남권과 성동(87.69%), 용산(81.94%), 마포(76.84%) 등의 도심권은 최고가 경신율이 80%를 넘나들며 가격 부담에도 불구하고 추격 매수가 몰렸다. 반면 같은 서울임에도 노원(12.07%), 도봉(12.90%), 강북(19.19%) 등은 전국 평균에도 못 미치는 경신율을 기록했다.
전국에서 가장 높은 경신율을 기록한 지역은 경기 지역에서 나왔다. 경기 지역의 경신율은 19.02%로 전국 평균에 못 미쳤지만 과천 지역에 있는 아파트 94개 면적 중 92개가 최고가를 경신하며 경신율이 97.87%를 기록하는 초강세를 보였다. 경기 성남 분당구도 경신율이 83.09%로 주변 지역을 압도하며 아파트 가격이 천장을 뚫었다. 반면 같은 경기 지역이라도 이천(5.76%), 파주(7.25%), 평택(4.88%) 지역 등의 가격 상승은 미미했다.
한편 지방 지역의 아파트 가격 상승은 수도권에 비해 상대적으로 낮았다. 광주광역시(7.57%), 대구광역시(9.18%), 대전광역시(11.15%), 부산광역시(11.82%) 등은 고가 경신율이 낮고 아파트 가격 상승에도 제한이 있었던 것으로 분석됐다.
지역별 최고가 변동액을 보면 서울이 평균 2억 8,485만 원(17.88%)으로 가장 높았다. 이어 경기도 1억 59만 원, 세종 5,798만 원, 부산 5,664만 원, 대구 5,157만 원 순이었다.
시·군·구 단위로 보면 서울 강남권과 정비사업 추진이 많은 지역의 가격 상승이 압도적으로 높았다. 서울 강남 지역은 같은 기간 평균 6억 4,196만 원 올라 상승액 1위를 차지했고, 서울 서초구 4억 7,258만 원, 서울 용산구 4억 5,564만 원, 서울 성동구 3억 6,413만 원, 경기 과천 3억 6,260만 원 순이었다.
개별 단지별로 최고가가 많이 오른 단지를 보면 서울 용산구 한남동 ‘한남더힐’ 전용 243.2㎡의 2024년 이전 종전 최고가는 80억 원이었으나 2025년에 175억 원에 거래되며 종전 최고가에 비해 95억 원이나 뛰었다. 서울 강남 압구정 ‘현대2차’ 전용 198.41㎡는 117억 8,000만 원에 거래되며 종전 최고가에 비해 54억 8,000만 원 올랐고, 같은 지역 ‘현대1차’ 전용 161.19㎡도 종전 37억 8,000만 원에서 85억 원으로 47억 2,000만 원 상승했다.
지난해 10.15 대책 이후 전반적인 아파트 거래는 둔화되는 흐름을 보이는 반면, 고가 아파트 거래는 오히려 늘고 있다. 서울 지역 월별 거래 중 이전 최고가를 경신한 거래 비율을 보면, 2025년 1월 전체 거래 면적의 6% 수준에 불과했으나 7월 12%를 돌파한 데 이어, 10.15 대책이 발표된 10월에는 18.86%까지 상승했다. 이후 11월에는 26.56%로 최고치를 기록했으며, 12월에도 21.63%를 유지하며 높은 수준의 경신율 흐름이 이어지고 있다. 참고로 2019년 이후 서울 지역 최고가 경신율이 가장 높았던 시기는 2021년 9~11월로, 당시에는 30%에 육박하는 수준을 기록한 바 있다.
리얼하우스 김선아 분양분석팀장은 “2025년에 서울 강남권에 아파트가 있으면 보유만으로 평균 4~6억, 도심권은 2억~4억 원 자본 이득을 봤다”며 ”서울 강남, 도심 FOMO 수요가 더 많아지기 전에 보유세 현실화 등으로 가격이 오른 만큼 비용도 높아진다는 메시지를 시장에 던질 필요가 있다”고 진단했다.
