[팩트UP=이세라 기자] 최근 부동산 시장은 조정 국면 진입 가능성이 거론되고 있다. 금리, 경기 둔화, 공급 누적 등 변수가 복합적으로 작용하는 구간이라는 이유에서다.
하지만 부동산 하락장이 모두에게 같은 의미는 아니다. 투자자에게는 수익률 관리의 문제다. 또한 실수요자에게는 삶의 질과 주거 안정의 문제다. 따라서 부동산 전문가들은 ‘목적이 다르면 전략도 달라야 한다’고 입을 모은다.
◆ “가격이 아니라 사이클을 사라”
부동산 투자자의 핵심 목표는 자본 차익이다. 따라서 부동산 전문가들은 ‘매수 기준의 경우 감정이 아니라 사이클’이라고 강조한다.
부동산 전문가들에 따르면 부동산은 낙폭과대보다 회복 속도가 중요하다. 많이 떨어진 지역이 반드시 많이 오르는 것은 아니다. 공급 과잉·인구 감소 지역은 저점이 길어질 수 있다. 따라서 투자자는 ‘싸게’보다 ‘빨리 회복할 곳’을 선택해야 한다.
예를 들어 서울의 핵심지로 알려진 강남권의 경우 낙폭은 작지만 회복 속도가 빠른 구조를 띄고 있다. 반면 지방 중소도시는 낙폭은 크지만 회복이 지연될 가능성이 높다.
부동산 전문가들은 또 부동산 투자자들은 거래량을 선행지표로 봐야 한다고 조언한다. 부동산 가격은 후행지표로 하락 말기에는 가격이 더 떨어지더라도 거래량이 먼저 살아난다는 게 이들의 얘기다. 따라서 ‘거래량 증가→급매 소진→가격 하방 경직’ 등의 순서가 나타나면 진입 구간으로 판단할 수 있다.
부동산 전문가들은 부동산 하락장은 변동성이 큰 만큼 현금 비중을 30~40% 유지하는 것이 좋다고 말한다. 추가 조정 가능성에 대비해 분할 매수 전략이 유효하다는 것이다. 급락 지역 무조건 매수 금지, 서울 핵심·일자리 중심지 우선, 분할 매수, 전세가율 회복 여부 확인 등이 투자자의 핵심 전략이다.
그러면 실수요자의 전략은 무엇일까.
실수요자의 목표는 수익이 아니라 거주 안정성이다. 따라서 투자자와 판단 기준이 달라야 한다. 이 때 10년 이상 거주 가능 여부가 기준이 된다.
만일 3년 안에 이사 계획이 있다면 하락장에서 매수는 부담이 될 수 있다. 그러나 직장·자녀 교육 등으로 장기 거주가 확정적이라면 조정장은 오히려 기회다.
부동산 전문가들은 실수요자의 경우 대출 구조를 먼저 점검하라고 지적한다. 하락장에서는 금리 변동 리스크가 중요하다는 이유에서다.
이들은 원리금 상환 비율 30% 이하, 고정금리 비중 확대, 비상자금 6개월 이상 확보 등의 조건이 충족되면 시장 변동성은 감내 가능하다고 본다.
부동산 전문가들은 또 실수요자는 감가 위험을 최소화해야 하는 만큼 신축보다 입지를 우선적으로 생각해야 한다고 조언한다. 예컨대 입지를 본 다음 브랜드를 보고 내부 인테리어를 보면서 결정을 해야 한다는 것이다.
◆ “타이밍보다 조건이 우선”
한 부동산 전문가는 “가장 위험한 선택은 투자자가 장기 거주 논리로 매수하는 것과 실수요자가 단기 시세 차익을 기대하는 것”이라며 “목적과 전략이 어긋날 경우 하락장은 큰 스트레스로 작용한다”고 지적했다.
그는 이어 “시나리오별 대응이 중요한데 하락폭 확대 시 투자자는 2차 분할 매수를, 실수요자는 전세 유지 후 관망하는 것이 좋다”면서 “거래량 회복 시 투자자는 선도 지역 진입을, 실수요자는 자금 안정 시 매수를 하는 것이 현명하다”고 조언했다.
또 다른 부동산 전문가는 “하락장은 공포의 시기가 아니고 목적을 명확히 하면 전략은 단순해진다”며 “투자자는 어디가 먼저 회복할 것인가를 보고, 실수요자는 나는 얼마나 오래 살 것인가를 본다면 성공 확률은 높아질 것”이라고 강조했다.
